平均楼面价是什么意思(计容楼面价是什么意思)
本文目录
- 什么是楼面价，它与房价有什么必然联系一文秒懂楼市面粉与面包
- 什么是楼面价
- 楼面价如何计算
什么是楼面价，它与房价有什么必然联系一文秒懂楼市面粉与面包
这周网上挂出了一宗单价“惊为天人”的地块，仅单价就达到700万（总价29302万元）的网挂341号（石鼓区）。这块地位于石鼓区黄沙湾街道团结村，紧邻耀江花园，被雁栖湖环绕其中。
虽然有人猜测它大概率会被耀江拿下，但是这么高的单价，确实一时半会还说不准会花落谁家。
粗略计算，这块地的楼面价格就达到了3500元/㎡左右，加上周边配套设施完善，生态环境好，又被来雁新区各项规划辐射，相信如果真被房企拿到手，房价只高不低。
啊，你问我为什么这么说？
相信偶尔关注一下衡阳土拍以及建设规划的朋友们可能会经常看到这样一个词：楼面价。我们对房价都不陌生，但是对于“楼面价”这个词却还是不明就里。
那么楼面价和房价存在着什么必然联系？为什么从楼面价的高低就能看出地块最终房屋售价的高低呢？
什么是楼面价？
楼面价又被称为单位建筑面积底价，是平均到每个单位建筑面积上的土地价格。具体是指按照商业、居住、工业等用途分别评估一定使用期限内建筑用地在某一个时点的平均价格。
其实想要更好的理解，可以举个例子：一块地总价是2000元，规划总建筑面积在1000㎡，那么每平米2元便是这块地的楼面价格。
如何计算楼面价？
楼面价格由土地本身总价与容积率来决定，土地价格在计算时应该包括其他购买土地时产生的费用，而容积率就是用规划总建筑面积除以土地面积。这里提到的规划建设用地面积一般包括项目内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等，包括附属建筑物也应该计算在内。
对于开发商来说，容积率的高低往往决定着成本与利润，而对于住户来说容积率就涉及了居住的舒适度，当容积率过高的时候，相应的舒适度也会下降。
楼面价计算公式：
楼面价=土地总价÷规划建筑面积
规划建筑面积=土地面积x容积率
容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积
楼面价与容积率是息息相关的，容积率越高的楼盘，楼面价就会越低，而反之则楼面价越高。因此高土地总价、低楼面价，只能是牺牲容积率来换取。
楼面价与房价的关系
楼面价代表一个项目在销售时售价中包含的土地成本，因此开发商在项目销售时定价过程中，往往是以楼面价为基础定价。
但是房屋的所有成本，又不单单只有土地成本，还有建安成本、设计成本、工程成本、配套成本、税费成本、营销成本、开发成本等。在一般情况下，房价肯定会高于楼面价2~3倍，否则房子就毫无利润甚至会亏本。
其实楼面价，也就是土地成本就相当于面包的面粉，它是楼盘的根基，也是决定房价的基础。
现在不少人还对房地产处于观望之中，有人觉得它会跌，因此不敢下手怕以后更便宜。但实际上，只要多关注一下土拍交易，了解一下土地价格就会明白现在的趋势。
毕竟就连面粉都在涨价，面包怎么会便宜呢？
什么是楼面价
在网上查的，供参考：土地出让金可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。
楼面价如何计算
楼面价计算公式：楼面价=土地总价格 / 建筑总面积
房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。
土地价格就不用多说了，计算时要包括各种购买土地时所发生的费用；容积率就是用规划总建筑面积除以占地面积，比如在一万平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5。
假设一个小区土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两种方式得出楼面价：
楼面地价=4000000.0015/1.8=334元/平方米（0.0015亩是1平方米）。楼面地价=400000/（666.61.8）=334元/平方米（一亩约666.7平方米）
扩展资料：
楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。计算方法：出让土地价格除以该土地允许的最大建筑面积。最大建筑面积受政府批准的容积率控制。
楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。
楼面指楼房楼上一层的面积。建筑专业术语，特指楼层的地上表面，位于屋顶层的楼面则称为屋面。楼面在建筑剖面图上看，只是一条楼层的分界线，因而不能用楼面指代一个楼层。
楼层包含层高范围在内，楼面用于表示此处的材料装饰与构造做法的标高位置，如三层楼面是指第三层地面的相关信息，与第二层楼关联但不能包含第二层楼的构件。
影响主要原因
1) 材料方面：混凝土原材料不合格 ( 混凝土坍落度过大，砂石含泥量大) ；
2) 工艺方面：板筋保护层厚度不均，混凝土成型过程缺陷( 混凝土振捣不密实) ，操作方法不规范( 未按施工工序搓平、压光)；
3) 管理方面：管理不到位( 检查验收不到位) ，操作人员技术差( 操作人员经验不足，缺少培训)；
4) 机械方面：抹光机械性能差，模板质量差( 模板平整度、刚度差)；
5) 环境方面：成品保护不好，养护方法不当( 养护不及时) ；
6) 测量方面：标高有偏差( 水准仪精度误差) 。
楼面地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地。楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。
楼面地价的计算公式：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价/规划容积率。
基准地价既土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基准地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。
