商铺投资分析(现在买商铺投资合适吗)
本文目录
- 如何分析商铺的投资报
- 如何判断商铺投资价值
- 商铺投资分析：购物中心商铺投资利弊是什么
- 商铺投资的“四大特点”，商铺价值在哪
- 怎么投资商铺
- 投资商铺好还是房产好 商铺投资有什么技巧
- 现金流折现法在商铺投资上的分析
- 2022年买商铺投资划算吗从三个方面简单的分析-股城理财
如何分析商铺的投资报
商铺的投资报率有很多影响因素，包括商铺所处商圈的租金水平啦、商铺所在商业体的定位、客流量、提袋率、经营的业态等等。
不过我本人是不同意投资商铺的。现在商铺的报率能达到5%的报率都算不错了，卖商铺的时候，他们承诺的报率一般都是8%左右，但是能达到这种报率的几乎没有。很多人投资商铺想的是一铺旺三代，可是有的时候可能连2%的报率都拿不到。
如何判断商铺投资价值
商铺的投资价值主要是看商铺本身的价值，我作为理财师，一直在帮助客户做这方面的工作，所以我比较了解商铺的一些基本的价值规律，当然我的见解，是我个人的工作实践经验，您可以拿来参考一下：
第一、首先我们要知道商铺本身的性质，也就是说这个商铺具体情况，比如商铺是步行街的延街店面，或者是商场中的店面，另外商铺是不是主干道有隔离带的店面，以及商铺在广场区域店面，商铺是在地铁店面等，这些地方都算是比较不错的店铺，除此以外就不是很好了。
第二、店铺的价值还要看其所权的实际情况，我们要确定商铺实际产权，还要知道店铺的年限，另外是店铺的三证资料是否齐全，这方面是价值评估的重要环节。
第三、商铺结构确定（实际面积、商铺格局、层高、公摊面积等）。
第四、我们在商铺评估的时候，要知道周围商铺总体价格，同时根据周围的商铺价格来确定本商铺的大致价格范围，同时要计算的还包括物业费、水电费等。
第五、商铺周围的商圈，我们也要进行详细的调查，主要的调查目标是人流量、周围的商铺的出租率，即增长潜力预估。
第六、商铺年租费用预估我们要做出来，另外要计算一下周围商铺的报率和本率。
第七、预估计商铺周围的交通因素，比如停车位、公交车、地铁等，看看是不是很方便，这对商铺来说也是一个重要的价值点。
总结一下，我们现在评估商铺价值的时候，要全面细致，要做到精细化的调研，这样才可以知道商铺的具体价值。
商铺投资分析：购物中心商铺投资利弊是什么
购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。投资购物中心商铺有利也有弊。优点：不用操心商铺招租投资收益稳定购物中心有着自己的运营管理特点，所以它需要出售产权式商铺的时候，多采取“带租约销售”或委托统一招商管理的模式。这样，投资者拥有商铺的产权，但不参与商铺招商，甚至在投资者购买商铺之前，商铺就已经被购物中心统一出租。“开发商或物业管理方会按照合约，定期以一定比例将租金交给投资者，这个比例一般为8%~12%，投资者不干预商铺承租方的经营。这种‘带租约销售’或委托统一招商管理的商铺可以自由买卖，不影响商户的经营，同时商户的经营活动也不涉及商铺的产权者——这是购物中心商铺投资的最大优点。而且，从投资收益角度来看，购物中心商铺较为稳定。但是受建筑体量等因素的影响，其经营所面临的风险也比较大。”他举例说，就洛阳市场而言，王府井百货的成功运作和新银泰百货的定位缺位、经营不良是一对最好的例子。缺点：命运不能自己把握开发商很重要对购物中心商铺来说，购物中心本身具有的各种条件是商铺投资的因素，其商铺价值更多来自购物中心这个项目的价值，商铺的个性化因素对投资价值的影响也不是很大。“购物中心商铺对开发商的要求较高，要考验他们的招商能力和资源整合能力，对于投资者来说，命运没有把握在自己手中，而要看整个商业中心的‘脸色’，也就是说‘它活了你就活’。”业内人士说。另外，因为开发商笼资金（即产权分散销售）与管理方商业经营（即统一规划经营）两者是一对矛盾，很多购物中心很容易就出现“一卖就死，一租就乱”的局面，就此，唐斌还表示，购物中心的策划、建立、经营都要在统一的组织体系下运作，必须要有统一的商业形象，以统一经营政策进行运营，这样投资收益才会比较稳健，投资者在投资时要注意选择。
商铺投资的“四大特点”，商铺价值在哪
商铺安全保障
住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。
承租户对商铺的装修、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。
此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。
商铺价值无价
商铺是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其价值。
相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断，价值提升的同时，租金增长是必然的。
长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。
商铺报攀升
据业内人士分析，尽管前几年，一些大城市涉外商办、别墅的报率曾经达15%-20%。
但目前，住宅用房的报率基本上下降到大约6%～8%，但商铺的报率单租金收益则可能达10%～15%以上。
出租、经营两相宜调查显示，商铺的者主要有两种：
一是专业的商铺，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主。
二是小型商铺，通常是拥有一定闲置资金，一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。
怎么投资商铺
任何人买商铺的目的都是为了盈利，但该如何选需要技巧。商铺一般分为以下三种：第一，商业中心（包含各种广场）这种投资风险是最高的，不管卖方怎么说高盈利你都要谨慎对待，尤其是资金不足的时候就不要看了。如果资金充足，那就考虑一下电梯楼道出入口的位置吧，这个位置算是可以的了，不过相对的价钱也要高一些。第二，道路两侧，道路也分主干道和普通道路。很多人觉得主干道人流量大，肯定做生意能起来，但是其实主干道两侧人流量虽然大，但大家每一过多时间停留，汽车、公交车、自行车等穿流而过，大家即便有时间也没办停留，更不会有消费。如果道路比较窄的普通道路，车流慢，道路两侧有停车的位置，这种商铺的风险就低很多。第三，住宅或者学校周边的商铺。此种商铺风险等级是最低的，只要这个地方有人居住，那商铺就一定可以租出而去，且越靠近出入口的位置越好，如果这个商铺能同时辐射几个小区，那盈利可能会更好。但要注意一点，调查资料显示，纯住宅商铺的售价如果为楼盘售价的1.5倍，投资价值比较明显，而如果是2倍以上，就有较大风险了。业内专家提醒消费者，在商业地产开发中，存在大量的炒作行为，投资者一定要根据项目的实际情况，多方考察，作出理性的投资决策，以免被商家误导和套牢。其实在避投资风险方面， 商铺投资必须紧密结合国家、地方政府的城市规划，关注城市规划发展动态、区域行情变动信息，避免短期行为造成的不必要损失。投资参考指标：一是市面和楼层因素。租金往往最能体现商铺的价值，一楼的商铺往往最好租，租金也高，对投资者也最有保障。二是使用率有多高，有没有自主权。自主权越高，收益越单纯。使用率提高一倍，就等于降低一半租金。三是能否找准产业市场。准确的市场定位则可以大大提高投资的报，比如“电脑一条街”、“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。四是本时间控制在15年之内，太长考虑到折旧、市场变化可能就会变得不划算。
投资商铺好还是房产好 商铺投资有什么技巧
投资商铺好还是房产好？
1、投资商铺，利益：不受政策影响的商铺是一种长期投资的项目，投资报率稳定而且基本上每年都会都递增，主要是要选好地段，不然会成伤铺。不利益：商铺转手比较困难，税费高，交易成本大，基本上商铺的税费约30%左右。
2、房产住宅主要受政策影响，价格趋势不稳定，租金报率低。优势：需求量大，只要满5年，税费少，容易转手。
3、投资者如果对某商铺有了初步的投资意向，投资前首先要去国土部门了解商铺所处区域的未来市政规划，如该商铺周边是否要建天桥，人行道与车行道之间是否要建围栏，路面是否拓宽等。像天桥的建立，对于两边的商铺而言，就容易“破局”，这是投资商铺时的“大忌”。
4、买了房一可以自住，二可以投资 ，两全其美；而买商铺却只能当是投资 使用，而且将会是长线投资 ，因为买铺没办法在短期内出手本，只有长线投资才有更多的利润可收。
5、长远来讲商铺的投资价值高于住宅，但从短期的角度分析，住宅的现实意义高于商铺，且附带有一定的投资价值，放多几年还是会升个不错的价格的。如果处于城市重点建设规划区域，所投资的商铺的升值潜力及空间就相对大些。
商铺投资有什么技巧
1、评估商铺物业的价值：商铺属于生财工具，把自己的商铺出租，一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱，这样才能保证自己的报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地的，所以必须研究各种行业的成本模型。
2、选择好的商铺物业：好的商铺一般具备如下特性：适用行业广泛、人流量大、目的人流量档次高。在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的，所以选择商铺一定要临街，远远好于商场内铺以及地下底商，同时要区分人流的种类。
3、收取报：首先当你最终决定让承租人退场的时候，可能他已经拖欠了好几个月的房租以及公用事业费用，一般多达半年；其次寻找新的租户不可避免增加几个月的空置期，以及需要支付的佣金。
以上就是投资商铺好还是房产好？商铺投资有什么技巧的全部内容，好的承租人指那些信用良好、有实力、经验丰富的商户，所以笔者从来不建议商铺拥有人仅仅根据租金的高低来甄选租户；同时租户也得选择信誉比较好的物业公司，来解决后顾之忧。
（以上答发布于2017-02-28，当前相关购房政策请以实际为准）
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现金流折现法在商铺投资上的分析
更由于它是巴菲特用于评估上市公司价值的惯用方法，而倍受价值投资者们所关注和推崇。 现金流折现法的核心理论依据是“企业的终极价值来源，是能从企业拿走且不影响企业正常运营的现金总和”。即企业未来可预期的真实报(自由现金流)决定了企业在投资者眼中的价值。这个逻辑对于一个投资者来说十分合理。 为了更好地理解现金流折现法，先要理解两个名词：自由现金流和折现。自由现金流是企业经营活动流入现金净额减去维持现有生意运转必须的现金投入，就等于企业真正可以给投资者的报。而这个报是未来的，需要折算到当前的价值，这个过程就叫折现。这个很容易理解，因为未来的100元在当前的价值要低于100元，到底值多少钱，要看几个因素，后面具体解释。 理解了现金流折现法的概念，真正要用这种方法来估算企业的价值，其实只需要两步：第一，预期企业在存续期内每年的现金流量；第二，用一个合理的折现率将其折算到当前的价值。但这里涉及三个重要的指标: 理解了上述三个关键指标，就可以按公式计算企业价值了： 上面这是最朴素的公式，在实操中会有一些难度：1. N值(企业存续年限)怎么取？2. 如果N取100，难道我们真要算100年？好在我们可以能过一定的数学推导将其简化：企业永续价值 = 第X年的自由现金流/(折现率-永续增长率)，用这个值来代表企业在第X年及以后存续期内的所有自由现金流。再除以第X年的折现比率，也就得到折到当前的价值。 备注: 可以看到我们计算方法中的核心参数都是靠人为预估的，参数的细小变化都可能引起结果的巨大差异。所以需要大家正确认识现金流折现法：首先它提供了一套合理的企业价值分析框架，在定性的基础上有了定量分析的手段；其次这个分析不是完全精确的，而对未来的预估本来也不可能完全精确。我们能做的是尽量准确，“模糊的正确”；我们对企业、对行业的理解越深，对各个重要参数的预估就越准，最终得到的结果也越准确。 在使用现金流折现法分析之前，需要意识到不是所有企业都适用的。比如一些新兴业态、成长中的企业，没有现金流数据，也没有行业参考性，也就没法预估关键参数。 商铺投资好像也跟企业价值没关系，但我认为其中有不少共性： 所以，我打算使用现金流折现法来分析一下“商铺的价值”。一方面体验一下这个牛逼的方法；另一方面也从这个角度判断一下是否是好投资。 在县城看了一些商铺，了解周围地段租金大致是100~120元/平/月，按15平左右的铺面，一年的租金收入是1.8-2.16万/年(平均按2万算)。并且假设租金每年上涨5%，假设永续增长率5%，下面按折价率10%和15%分别计算商铺的价值。 上面说过，折现率其实就是我们的预期收益率。所以从上面的结果可以看出：如果我们投资商铺的预期收益率是10%的话，那买入价不能高于37.117万元。 同理，如果我们投资商铺的预期收益率是15%的话，那买入价不能高于18.346万元。 通常，在计算出企业价值以后，最好能在一定折扣价格时买入，称为“安全边际”。但是商铺投资还有两个重要利好：1. 它属于地产投资，现在国内的地产行情还是不错，有一定上涨空间；2. 可以贷款，相当于给投资加了杠杆。所以，在这个情况下，不一定要求折扣，甚至允许一定的溢价。
2022年买商铺投资划算吗从三个方面简单的分析-股城理财
不少朋友都希望在生活中进行投资，其实商铺的投资也是有人在了解的，不过很多人觉得买商品房比较划算，而商铺并不划算。那么，2022年买商铺投资划算吗？下面小编就给大家简单的介绍一下吧。买商铺投资值得吗1、投资报率高，但较低的存款利率，会导致资产缩水。由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他的对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产的方式实现货币的保值和增值。2、投资方式灵活。购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多的优势。与投资黄金珠宝相比，一则大众购买商铺都能够鉴定商铺的好坏，而购买黄金珠宝难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心；二则商铺有广泛的使用价值，不仅自身在不断大幅升值，而且还可以自主经营或租赁经营。3、商铺属于耐久商品，稳定性高。商铺的使用寿命在几十年以上，买商铺，不仅不掉价，还会更值钱，对于商铺这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买跌，别看买商铺价格一出手就是几十万块钱，而钱并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产。
